Justifier l’occupation à titre de résidence principale pour bénéficier de l’exonération des plus-values immobilières : nouvelle illustration

Cour administrative d’appel de Paris, 22 mars 2024, n° 22PA02222

Cet arrêt illustre une nouvelle fois la nécessité de justifier l’occupation d’un bien à titre de résidence principale pour bénéficier de l’exonération de la plus-value au titre de l’impôt sur les revenus et des prélèvements sociaux, en cas de cession.

Pour rappel, l’article 150 U du Code général des impôts dispose que la plus-value réalisée à la suite de la cession d’un bien constituant la résidence principale du cédant au jour de la cession est exonérée d’impôt sur le revenu et de prélèvement sociaux. Étant précisé lorsque l’immeuble appartient à une SCI, que l’associé qui a disposé gratuitement de ce bien à titre de résidence principale peut bénéficier de cette exonération au prorata de sa participation.

En l’espèce, un associé gérant d’une SCI a demandé à être déchargé de la quote-part de cotisation de prélèvements sociaux à laquelle il a été assujetti après que la société ait réalisé une plus-value immobilière dans le cadre de la cession, en juillet 2019, des lots n°43 et 44, qu’elle détenait dans une copropriété située à PARIS.

Historiquement, ces deux lots constituaient un seul et unique lot n° 8, divisé en deux par la suite. Jusqu’au mois de février 2019, le lot n° 43 était occupé par un locataire à titre professionnel.

L’associé de la SCI a expliqué que l’exonération de plus-value, qui n’avait porté que sur la cession du lot n° 44, aurait dû également être appliquée à la cession du lot n°43. En effet, les deux lots constituaient sa résidence principale et pour justifier de cette occupation, il a avancé plusieurs arguments notamment :

• le locataire était bel et bien parti avant la cession ;
• le titre acquisitif indiquait que le lot 43 était un bien à usage d’habitation ;
• il possédait une attestation de son notaire, qui expliquait n’avoir pas pu vérifier le calcul de plusvalue réalisé par son confrère ;
• il fournissait des attestations établies par ses connaissances ;
• l’administration avait refusé de déduire de l’assiette des revenus fonciers les dépenses engagées pour des travaux dans le lot n° 43.

Pour autant, selon la Cour administrative d’appel, qui va dans le sens du jugement de première instance, les éléments et pièces fournies par le contribuable ne permettaient pas suffisamment de justifier de l’état d’occupation du lot 43 à titre de résidence principale.

Elle juge en effet que « ni le départ de ses occupants ni la circonstance que l'acte notarié de vente du lot n° 43 le 26 juillet 2019 mentionne que le bien est à usage d'habitation ne permettent d'établir que M. A... aurait, à la suite de ces départs, investi le lot n° 43 pour en faire sa résidence principale. Il n'apporte pas davantage cette preuve par la production d'une attestation de son notaire, qui se borne à indiquer qu'étant souffrant, il n'a pu assister M. A... lors de la cession du lot n° 43, de sorte qu'il n'a pu vérifier le contenu de l'acte rédigé par son confrère, qui a prélevé sur le prix de vente revenant à la SCI Lauvisa la somme de 119 643 euros au titre de la cotisation sociale généralisée, qui a été versée directement aux services fiscaux, non plus que d'attestations établies par ses connaissances, qui ne sont corroborées par aucune autre pièce et qui doivent être regardées comme rédigées pour les besoins de la cause. Par ailleurs, la circonstance que l'administration fiscale a rejeté la déduction des travaux réalisés par la SCI Lauvisa au cours de l'année 2019 dans le lot n° 43, au motif qu'ils ne peuvent être considérés comme ayant été engagés en vue de l'acquisition ou de la conservation de revenus fonciers, ne peut être regardée comme établissant que ce lot constituait sa résidence principale.

Dans ces conditions, l'administration a pu, à bon droit, considérer que la plus-value réalisée lors de la cession du lot n° 43 ne pouvait bénéficier de l'exonération prévue par les dispositions susvisées de l'article 150 U du code général des impôts ».

La présente information est à jour des textes législatifs, réglementaires et des dernières jurisprudences et tient compte des positions prises par Desorgues & Associés à la date du 17/06/2024. Les actualités présentent dans cette plaquette peuvent être en constante évolution.
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