Détenir sa résidence principale dans une SCI, bonne ou mauvaise idée ?

Vous envisagez d’acquérir votre logement via une Société Civile Immobilière (SCI) ? Il s’agit d’une action qui entraîne de nombreuses conséquences, de l’achat de votre bien jusqu’à sa vente.

Premièrement, on peut se demander si l’associé d’une SCI bénéficie des mêmes aides et conditions d’emprunt qu’un acheteur en direct ?

En principe, en tant qu’associé de votre SCI, vous ne bénéficiez, ni des dispositions protectrices des consommateurs, ni de certaines aides économiques.

Vous ne serez pas soumis à l’interdiction d’obtenir un crédit si le taux annuel effectif global du crédit qui vous est proposé par la banque est supérieur aux taux d’usure. Le taux d’usure correspond au taux d’intérêt maximal qu’une banque peut légalement appliquer à un particulier. Cette mesure est en principe protectrice, mais elle peut également être bloquante en période de fortes montées des taux.

Aussi, le maintien de l’offre pendant 30 jours n’est pas garanti pour les offres formulées aux sociétés. Pour les particuliers en revanche, la banque doit maintenir inchangées les conditions de son offre de prêt pendant cette durée.

Par ailleurs, vous ne profitez de la loi Lemoine, permettant à un particulier de résilier son assurance emprunteur à tout moment. Ainsi, les associés d’une société peuvent se voir refuser un changement de contrat d’assurance-emprunteur par la banque, même si le nouveau contrat propose des garanties équivalentes au premier.

Vous ne profitez pas non plus des taux avantageux proposés aux particuliers, ces derniers n’étant pas accessibles en tant qu’associé de SCI. Par exemple, le prêt à taux zéro, permettant de compléter un emprunt, est exclusivement réservé aux particuliers.

Enfin, l’aide MaPrimeRénov’ bénéficie aux particuliers lors de rénovations énergétiques.

Qu’en est-il de la protection du conjoint ?

Lorsque vous détenez votre résidence principale en direct, votre conjoint bénéficie d’une protection sur cette dernière, quand bien même vous en seriez seul propriétaire. En effet, il vous est impossible de vendre, donner ou mettre en location le logement familial sans l’accord de votre conjoint. En revanche, lorsque votre résidence principale est détenue par une SCI, votre conjoint non associé perd cette protection. En tant que conjoint associé de la SCI, vous pouvez par exemple, vendre le bien sans l’accord de votre époux.

Aussi, à votre décès, si vous détenez le bien en direct, votre conjoint survivant a le droit de rester dans le logement (occuper gratuitement le domicile conjugal et conserver son mobilier) pour une durée temporaire d’un an ou à vie selon le cas, même s’il n’en est pas propriétaire. Si une SCI est propriétaire de la résidence principale, ce sont les parts de la SCI qui sont transmises à votre décès, pas la résidence principale elle-même ! Cela signifie que votre conjoint survivant ne bénéficie plus des droits légaux d’occupation du logement.

La détention de votre résidence principale via une SCI aura également des conséquences fiscales.

En détenant votre logement directement, vous disposez d’un abattement de 30 % sur sa valeur pour son imposition à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI). Si le bien vaut 100.000 €, il ne sera pris en compte qu’à hauteur de 70.000 € pour le calcul de l’IFI. Si vous faites le choix de détenir votre bien en SCI, il sera pris en compte pour sa valeur totale de 100.000 €.

En cas de vente de votre résidence principale, si celle-ci est détenue en direct, vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux sur la plus-value immobilière. Lorsque cette dernière est détenue par une société, il convient de différencier les sociétés à l’impôt sur le revenu (IR) et les sociétés à l’impôt sur les sociétés (IS). En présence d’une société à l’IR : seuls les associés occupant effectivement le bien à titre de résidence principale bénéficient de l’exonération de la plus-value immobilière. Les associés qui n’occupent pas le bien à titre de résidence principale ne peuvent bénéficier de cette exonération et subiront alors une taxation à l’impôt sur le revenu et aux prélèvements sociaux. Les sociétés à l’IS, quant à elles, sont exclues de l’exonération sur les plus-values immobilières pour la vente de la résidence principale. La cession du bien engendrera alors le paiement de l’IS par la société, et, en cas de distribution des sommes aux associés, ces derniers devront acquitter de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

En cas de décès à présent, en détenant votre résidence principale en direct, vos héritiers disposent d’un abattement de 20 % sur sa valeur pour le calcul des droits de succession. Si votre logement a une valeur de 100.000 €, il ne sera pris en compte qu’à hauteur de 80.000 € pour le calcul des droits de succession. Si vous faites le choix de détenir le bien via une SCI, vous perdez cet abattement. Il sera pris en compte pour sa valeur totale de 100.000 €.

Quid de l’insaisissabilité de la résidence principale de l’entrepreneur individuel ?

Depuis le 6 août 2015, si vous êtes entrepreneur et que vous avez acquis votre résidence principale en direct, votre logement ne peut plus être saisi par un créancier en cas de dette professionnelle impayée. Toutefois, si votre bien est détenu via votre société, il peut être saisi pour vos dettes nées avant le 15 mai 2022. Cette règle change pour les créances nées à compter du 15 mai 2022 : votre résidence principale est insaisissable, que vous l’ayez acquise en direct ou par le biais de votre société.

 La présente information est à jour des textes législatifs, réglementaires et des dernières jurisprudences et tient compte des positions prises par Desorgues & Associés à la date du 17/06/2024. Les actualités présentent dans cette plaquette peuvent être en constante évolution.