L'OBO Immobilier ou la vente à soi-même

La vente à soi-même, très souvent désignée sous l’acronyme OBO pour "Owner Buy Out", peut paraître étrange, voire surprenante au premier abord, puisque cette stratégie patrimoniale consiste à céder un bien immobilier dont vous êtes propriétaire à une entité distincte que vous contrôlez. Cependant, il s’agit bien d’une technique particulièrement efficace de la gestion de patrimoine.

La mise en place d’une opération d’OBO se réalise en plusieurs étapes :

• • Le propriétaire du bien immobilier constitue une société destinée à acquérir le bien,
  • Il vend le bien immobilier à cette société, qui finance l’acquisition par un emprunt,
  • Il perçoit le prix de cession et investit ce capital au travers d’un ou plusieurs instruments financiers,
  • La société perçoit les revenus locatifs, lui permettant de payer les charges afférentes au bien immobilier, et d’acquitter les échéances de l’emprunt,
  • Chaque année, la société génère un résultat, qui, s’il est bénéficiaire, engendre un impôt.

Evidemment, de multiples autres possibilités existent. Dans notre exemple, le propriétaire détient in fine 100 % du capital de la société, de sorte que la quote-part de détention initiale a été conservée. Cependant, l’OBO peut permettre d’intégrer le conjoint ou encore les enfants dans le capital de la société, afin de modifier la répartition de la propriété, tout en évitant une situation d’indivision. 

L’OBO est une opération qui permet de répondre à de multiples objectifs patrimoniaux.

Tout d’abord, en présence d’un patrimoine où l’immobilier est dominant, la stratégie d’OBO est utilisée lors d’une étude de structuration ou de restructuration de patrimoine, afin de transformer un patrimoine immobilier en un patrimoine financier, de manière à détenir un patrimoine en partie liquide, et ainsi tendre au rééquilibrage du patrimoine global dans le but d’atteindre la clé de diversification optimale. Il peut en effet être judicieux de permettre une diversification plus équilibrée des actifs. Par un réinvestissement pertinent des liquidités, l’objectif est le développement du patrimoine. Il peut également être intéressant de diversifier les supports d’investissement. Il peut s’agir d’investissements courts ou longs termes, au travers d’un contrat où le capital peut être bloqué pour une certaine durée ou disponible à tout moment afin de conserver une certaine jouissance des capitaux. De plus, l’importance du montant investi permet de bénéficier de la capitalisation des revenus générés. Réaliser une opération d’OBO est donc un moyen simple de diversifier son patrimoine global sans pour autant avoir à envisager de se séparer d’un actif de qualité en le cédant à un tiers.

Ensuite, l’OBO permet de rendre immédiats et liquides de futurs revenus immobiliers tout en conservant le pouvoir et le contrôle du bien immobilier par une rédaction des statuts de la société adaptée à la situation.

Aussi, une opération d’OBO permet de réduire la pression fiscale, puisque les revenus locatifs perçus par la société seront grevés par une nouvelle charge déductible, à savoir les intérêts d’emprunt. Le volume de revenus taxables et le niveau d’impôt seront donc moins importants. L’optimisation de la fiscalité est également parfois due au choix d’une société soumise au régime de l’impôt sur les sociétés, qui peut, dans certains cas, être globalement plus intéressante que si elle était soumise au régime de l’impôt sur les revenus. Une attention particulière doit ici être portée aux simulations réalisées pour le choix du régime fiscal de la société, puisque, bien que les revenus locatifs soient imposés aux taux d’IS, qui peuvent s’avérer être inférieurs au taux d’IR, il convient également, afin d’être pertinent, de tenir compte de la fiscalité qui serait engendrée par la distribution de revenus, mais aussi et surtout de diverses hypothèses de dates et prix de cession du bien immobilier, qui, pourraient ici donner l’avantage à la fiscalité IR, la fiscalité IS étant peu favorable en cas de cession. Une solution hybride permettant de soumettre les revenus locatifs à l’IS tout en bénéficiant du régime avantageux des plus-values immobilières des particuliers en cas de cession serait optimale, mais nécessite un accompagnement, un suivi et de l’anticipation. La pression fiscale peut également être réduite selon le support d’investissement choisi pour les liquidités. Par exemple, en réemployant les fonds sur un contrat d’assurance-vie, il est possible de bénéficier du cadre fiscal avantageux de cette enveloppe d’investissement, permettant aux revenus générés de ne pas être taxés s’ils ne sont pas sortis du contrat, tout en bénéficiant d’un abattement en cas de rachat de ceux-ci alors que le contrat a plus de 8 ans. 

Enfin, cette opération l’OBO peut permettre d’optimiser la transmission du patrimoine par le biais de deux leviers principaux. Le premier est le remploi des fonds issus de la cession sur un contrat d’assurance-vie, permettant au souscripteur assuré de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux au dénouement du contrat. En effet, l’investissement des liquidités effectué sur un contrat d’assurance-vie ne génère pas de taxation dans la limite des articles 757B et 990 I du CGI. Les conditions de transmission avantageuses d’un tel contrat peuvent encore être optimisées, notamment en utilisant le démembrement des capitaux dans la clause bénéficiaire. Le deuxième est l’anticipation de la transmission des parts de la société au profit des enfants, par la réalisation d’une donation de celles-ci pour une faible valeur d’origine, déterminée en diminuant la valeur du bien de la valeur du capital restant dû de l’emprunt. La valeur des parts étant faible, le coût de leur transmission l’est également. Couplé à l’outil de démembrement de propriété, l’efficacité de la donation peut ainsi être maximale. De plus, si c’est souhaité, le capital de la société peut être transmis de façon progressive sans pour autant risquer de perdre le caractère partage d’une donation. Par le biais d’une rédaction adéquat des statuts de la société, les parents usufruitiers peuvent conserver le contrôle de la société, le pouvoir et la jouissance des revenus. 

Sur le plan fiscal, il est important de noter que l’OBO ne permet pas de répondre à une problématique d’optimisation de la base taxable à l’impôt sur la fortune immobilière car le passif généré par l’OBO n’est généralement pas déductible pour l’évaluation IFI des parts de la société. La seule opération susceptible d’induire un gain d’IFI demeure la donation des titres en pleine propriété. 

Bien que l’OBO associe les objectifs de diversification, de refinancement de patrimoine, de diminution de la pression fiscale et d’optimisation de la transmission, il ne faut pas négliger certains risques.

Le risque de ne pas obtenir un financement bancaire. Afin de l’éviter, l’actif cible doit, de préférence, être un bien locatif. Il est aussi préférable qu’il affiche une bonne rentabilité. Dans le cas contraire, le financement bancaire de l’opération pourra difficilement être obtenu car l’opération sera considérée comme étant trop risquée pour le banquier. Le caractère économique et financier de l’opération est donc primordial.

Le risque de devoir se séparer du bien par suite de l’exercice d’un droit de préemption. Il faut effectivement garder à l’esprit qu’une vente immobilière peut engendrer une possible préemption des collectivités publiques. Notamment, le droit de préemption urbain est la faculté permettant à une commune de se substituer à l’acquéreur d’un bien que son propriétaire a mis en vente, et d’acquérir par priorité, dans certaines zones déterminées, les biens en vente, dans les mêmes conditions que l’opération envisagée, afin de réaliser des opérations d’intérêt général.

Divers risques fiscaux, notamment une reprise de droits d’enregistrement ou la requalification de l’opération en donation indirecte. Afin d’éviter ceci, le prix de vente du bien immobilier doit être fixée à sa valeur de marché. Il est alors judicieux de faire établir une expertise immobilière précise et détaillée par plusieurs professionnels.

Le risque d’abus de droit fiscal. Ce schéma présente en effet une certaine sensibilité eu égard aux problématiques d’abus de droit fiscal, en particulier par rapport à « l’abus de droit à but principalement fiscal » aussi appelé « mini-bus de droit » mentionné par l’article L.64 A du Livre des Procédures Fiscales instauré par l’Article 109 de la loi de finances pour 2019.

Aussi, une telle opération d’OBO engendre nécessairement des coûts et frais qui doivent être pris en compte.

Une vente immobilière peut générer une plus-value immobilière qui est taxée, après application d’éventuels abattements en fonction de la durée de détention du bien, à l’impôt sur le revenu au taux de 19 %, aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %, et éventuellement à la taxe additionnelle pour les plus-values immobilières élevées.

La constitution d’une société, la rédaction de ses statuts, la tenue de sa comptabilité et de ses assemblées générales annuelles sont autant d’opérations qui engendrent des frais devant être annexés à l’opération.

Des frais juridiques peuvent aussi être à acquitter en amont de l’opération, afin d’être accompagné par un professionnel qualifié.

Comme pour tout achat immobilier, la société doit acquitter des frais d’acquisition, très souvent improprement appelés « frais de notaire », incluant des droits d’enregistrement et les honoraires du notaire. Il n’est pas rare que le financement bancaire n’inclût pas ses frais, de sorte qu’il est très souvent nécessaire que les associés aient à mobiliser leur trésorerie personnelle pour leur paiement.  

Dans le cas où les loyers seraient insuffisants au paiement des charges et des échéances de l’emprunt, les associés seraient amenés à devoir fournir un effort d’épargne afin de mettre à disposition des liquidités à la société par des apports en compte courant d’associés.

Une opération d’OBO est un outil formidable et souvent très bénéfique. Néanmoins, il s’agit également d’une opération complexe, qui ne doit pas être prise à légère et qui mérite d’être étudier avec précision. Elle nécessite une planification et une exécution minutieuse. Ne vous privez pas de l’accompagnement d’un expert pour une telle opération ! Le cabinet Desorgues & Associés serait heureux de travailler à vos côtés. Après avoir défini ensemble le bien-fondé d’une opération d’OBO au sein de votre patrimoine, nous vous préconisons la forme juridique de la société la plus adaptée à votre situation (SCI, SARL « classique » ou « de famille », SAS, etc.) en fonction de votre choix de mode de location (location nue ou location meublée, location à titre de résidence principale du locataire ou location saisonnière), nous vous conseillons sur le choix de son régime fiscal (à l’IR ou à l’IS ?), dans la rédaction de ses statuts, ou encore dans la stratégie comptable à mettre en place. En bref, nous vous accompagnons dans sa réalisation depuis sa conception jusqu’à son dénouement, en coordonnant et mettant à votre service l’ensemble de notre réseau d’experts : avocats, notaires, banquiers et experts-comptables.

La présente information est à jour des textes législatifs, réglementaires et des dernières jurisprudences et tient compte des positions prises par Desorgues & Associés à la date du 18/03/2024. Les actualités présentent dans cette plaquette peuvent être en constante évolution.